Actuele prognose

Op dit moment (augustus 2025) hebben wij 34 vastgestelde grondexploitaties. Deze exploitaties zijn gemaakt op basis van de marktbehoefte en de wensen van de dorpen. Die wensen en behoeften staan in beleidsnota’s: 

• Nota Strategische grondvoorraad 

• Ontwikkelperspectieven dorpen 

• Ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder 

• Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder 

• Nota Kostenverhaal 

• Woonvisie Noordoostpolder 

• Nota Grondbeleid 

• Nota Grondprijzen 

• Herzieningen en meerjarenperspectief grondexploitaties 

Naast de actieve grondexploitaties zijn er momenteel ook een aantal exploitaties in voorbereiding. We werken aan nieuwe in- en uitbreidingsplannen voor woningbouw in Emmeloord, Tollebeek, Rutten, Nagele, Marknesse en Creil. Ook zijn we bezig met de voorbereiding voor uitbreiding van bedrijventerreinen in Ens en Marknesse. De verwachting is dat er eind 2025 en begin 2026 een aantal nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. 

Op 7 juli 2025 heeft de raad ingestemd met het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2025. Het MPG 2025 vormt de basis voor deze Programmabegroting 2026-2029. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij dan ook naar het MPG 2025. 

De meeste grondexploitaties lopen volgens planning en kennen op dit moment geen grote afwijkingen ten opzichte van het MPG 2025. Enkele prognoses zijn bijgesteld, waardoor de cijfers enigszins afwijken van het MPG 2025: 

• X010, Oude Espelerweg, eerste verkopen doorgeschoven van eind 2025 naar 2026 

• X088, Dokter Jansenpark, verkopen vlek 1 en 2 overgeheveld van 2025 naar 2026 

• X093, Creil fase 3, bouwrijp maken opgeschoven van eind 2025 naar 2026 

• X095, Bant fase 3, deel verkopen bedrijfskavels doorgeschoven van 2025 naar 2026 

De voorbereidingen voor de grondexploitaties van Emmelhage fase 4 en uitbreiding Tollebeek West zijn in de eindfase. De verwachting is dat deze grondexploitaties in de loop van 2025 ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Het verloop van deze grondexploitaties is op dit moment (augustus 2025) nog te onzeker en derhalve niet meegenomen in de actuele prognoses. 

Emmelhage 
Aan de rand van Emmeloord ontwikkelen wij de woonwijk Emmelhage. Fase 2A van het plan is uitverkocht en nagenoeg afgerond. De verwachting is dat deze fase in 2026 kan worden afgesloten als de Buitensingel is voltooid. Fase 2B is 29 juni 2020 in ontwikkeling genomen en biedt ruimte aan circa 159 woningen. De verwachting is dat in 2025 de laatste kavels van fase 2B verkocht worden. 

In september 2022 is de volgende fase van Emmelhage, fase 3, in ontwikkeling genomen. Emmelhage fase 3 bestaat uit 2 delen, waarbij fase 3A wordt ontwikkeld door een marktpartij en fase 3B door de gemeente. De verkopen van Emmelhage fase 3B verlopen volgens verwachting. 

Momenteel zijn de voorbereidingen voor een nieuw plan in Emmeloord in volle gang. Er wordt gewerkt aan een volgende fase in Emmelhage, fase 4. Op 15 september 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met de aankoop van de benodigde grond. De verwachting is dat het omgevingsplan inclusief grondexploitatie eind 2025 ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. 

Dokter Jansenpark 
Op 3 april 2023 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie ‘Complex 88, Dokter Jansenpark’ vastgesteld. De exploitatie van het gebouw Dr. Jansencentrum is daarmee onderdeel geworden van de grondexploitatie. De verwachting is dat het Dr. Jansencentrum tot eind 2026 operationeel blijft en dat het gebouw daarna gesloopt kan worden. Het plan biedt ruimte aan circa 226 woningen. Het eerste deel van het Dokter Jansenpark is eind 2024 bouwrijp gemaakt, namelijk de grond van cluster 1 en 2. De verwachting was dat deze grond medio 2025 verkocht en overgedragen zou worden ontwikkelaars, maar door nieuwe inzichten is deze prognose bijgesteld naar Q1 2026. 
De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie is negatief. Daarom is er een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies. 

Pilotenweg 
Grondexploitatie ‘Pilotenweg Emmeloord’ (complex 86) is op 26 februari 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Op deze locatie worden in totaal 70 woningen gerealiseerd. 40 grondgebonden sociale huurwoningen en 30 tiny houses. 
In 2025 is de grond bouwrijp gemaakt en overgedragen aan Mercatus. Daarmee is alle uitgeefbare grond verkocht. De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie is negatief. Daarom is er een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies. 

Oude Espelerweg 
De gemeenteraad heeft op 25 maart grondexploitatie ‘Oude Espelerweg’ (complex 010) vastgesteld. Het plan biedt ruimte voor 215 woningen in een gemengd programma. De verwachting is dat het plangebied begin 2026 volledig bouwrijp is gemaakt. De eerste kavelverkopen verwachten we daarom in 2026. Deze planning is bijgesteld ten opzichte van het MPG 2025.  

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling van de vastgestelde grondexploitaties in Emmeloord. 

In alle dorpen (Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek) ontwikkelen wij (nieuwe) gebieden voor woningbouw. De woningmarkt in de dorpen kent een andere dynamiek dan in Emmeloord. Toch is de vraag naar kavels hoog in de dorpen.  
In 2025 en 2026 verwachten we meerdere complexen bouwrijp te maken, zodat in de nabije toekomst nieuwe kavels uitgegeven kunnen worden. Zo houden we het aanbod op peil. Dit betreft de complexen Espel fase 2B, Bant fase 3 en Creil fase 3. 
In Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek worden nieuwe (in- en/of uitbreidings)plannen voorbereid. In Marknesse zijn we bezig met de planvorming voor fase 5 en 6. In Nagele onderzoeken we de mogelijkheden voor een nieuwe inbreidingslocatie en/of uitbreidingslocatie. Verder worden er uitbreidingsplannen voorbereid in Rutten en Tollebeek.  

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan per woningbouwgebied in de dorpen van de in exploitatie genomen complexen. 

De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe en verplaatsende bedrijven uit de eigen gemeente. 

In Emmeloord verkopen we bedrijfskavels op het bedrijventerrein De Munt. We merken dat er behoefte is aan grote kavels (> 2 hectare). Door vaststelling van het plan De Munt B is er weer volop ruimte voor grote(re) kavels.  Het risico bestaat dat bepaalde kavels op De Munt B voorlopig niet uitgegeven kunnen worden vanwege het ontbreken van voldoende beschikbare elektriciteitsaansluitingen. De kavels zullen dan op een later moment passeren. 

In onderstaand overzicht wordt de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan op bedrijventerrein De Munt weergegeven. 

Momenteel zijn alleen in de dorpen Marknesse en Bant zijn nog bedrijfskavels beschikbaar.  
Er wordt gewerkt aan nieuwe uitbreidingsplannen voor bedrijventerreinen in Ens en Marknesse. 

In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan op de bedrijventerreinen in de dorpen. 

Centrumplan Emmeloord 
In 2017 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie als onderdeel van een programmaexploitatie van het centrumplan Emmeloord vastgesteld. Het plan bestaat uit de deelgebieden: De Deel, Korte Achterzijde, locatie voormalige flats en een deel van de Paardenmarkt. Het programma bestaat uit grondgebonden woningen, appartementen, supermarkten, detailhandel, horeca en kantoren. 
In 2025 worden de laatste appartementen in het plangebied gebouwd. In 2026 verwachten we het laatste deel van het openbaar gebied woonrijp te maken.  

Wellerwaard 
Ten noorden van Emmeloord ligt het recreatiegebied Wellerwaard. In 2022 zijn de laatste woningbouwkavels en landgoederen verkocht. In 2025 is het laatste gedeelte van het plangebied woonrijp gemaakt. Daarom kan de grondexploitatie per 31-12-2025 worden afgesloten. 

In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan voor Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard. 

Verwachte eindwaarde positief 
De totale boekwaarde (schatting) per 31-12-2025 van alle grondexploitaties samen is circa € 24,9 miljoen. De totale geprognosticeerde grondopbrengsten zijn hoger dan de geprognosticeerde kosten, inclusief de tussentijdse winstnemingen. De eindwaarde van alle grondexploitaties is becijferd op circa € 26,7 miljoen positief. Dit resultaat wordt vooral positief beïnvloed door de ontwikkeling van bedrijventerreinen in Emmeloord.